Ярославское ш., 45 км от МКАД
Сирень СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 12.09.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 852 тыс. → дом ≈738 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −540 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Желтиково ≈1,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10942
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 852 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мостовик пос. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мостовик пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мостовик пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мостовик пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новинки СНТ | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 48 812 / 78 571 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 913 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 813 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 611 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -540 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Хотьково СНТ | 36,6 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 35 519 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кудрино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новожелтиково д. | 50 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Житниково д. | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Солнечный СНТ | 35 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 62 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 59 701 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 590 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача 40 м2 с земельным участком 6,2 сот. Находится дача в уникальном месте Сергиево-Посадского района вблизи пос. Мостовик. Половина владельцев дач живут в Снт круглогодично. В шаговой доступности остановка общественного транспорта, сады, школы, магазины, мед. Пункт и многое другое. Электричество 5квт с возможностью увеличения мощности до 15 квт. Снт газифицировано. 1 взрослый собственник. Оперативный показ! Быстрый выход на сделку! Помощь в одобрении ипотеки.