Ярославское ш., 93 км от МКАД
Русская деревня ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 17.09.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 198 тыс. → дом ≈402 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 22 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈197 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈36 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10940
Рейтинг 30/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 41 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 198 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 402 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Русская деревня ДНП | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русская деревня ДНП | 13,5 сот. | 500 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русская деревня ДНП | 11,8 сот. | 450 000 | 38 136 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Меркурьево д. | 15 сот. | 339 990 | 22 666 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юрцово д. | 8,1 сот. | 350 000 | 43 210 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Веригино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Веригино д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веригино д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веригино д. | 20 сот. | 225 000 | 11 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веригино д. | 20 сот. | 250 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 272 / 39 062 / 79 800 |
| цена объекта | 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 510 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 384 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 265 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 146 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 907 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Веригино д. | 44,9 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 272 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Подлипки-1 СНТ | 64 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 39 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Калошино д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Переславичи д. | 67,4 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 25 223 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Переславичи д. | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2025 | 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом (сруб) из бревна с крышей под мансарду, крытой железом. Характеристики: Размер сруба: 6x6 м. Общий размер дома: 6x9 м. Черновой пол уже установлен. Самовывоз, земля не продается.