Ярославское ш., 48 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 16,6 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,12 млн → дом ≈375 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 52 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈232 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,51 млн / целевая ≈1,36 млн / пессимист. ≈1,21 млн → от пессимистичной прибыль −295 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Сергиев Посад ≈2,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10937
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 375 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 590 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глинково с. | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глинково с. | 13,4 сот. | 12 499 000 | 932 761 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 232 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 75 000 / 133 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 515 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 439 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 212 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -295 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 20 м² | 2,5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Воря-13 СНТ | 20 м² | 4,9 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Игнатьево-1 СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Г. Сергиев-Посад, Снт "Дружба-3". Садовый участок, 4 сотки, в черте города. Свет, водопровод летний. Без долгов. 200 м до Вифанского пруда. Участок: приватизирован, ухожен, забор с раздвижными воротами, место для парковки 1 автомобиля, теплица 3х6 м, малина, клубника, многолетние цветы. Дом: приватизирован, 1 комната и терраса, имеется печка. Сарай/туалет. 2 соседа, хорошие.