Ярославское ш., 73 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 246 тыс. → дом ≈854 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 15 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −818 тыс. ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — нет; в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 83 км ≈17,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10933
Рейтинг 26/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 246 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 10 сот. | 640 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спорт СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малые Дубравы д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Климово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Трехселище д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Большие Дубравы д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трехселище д. | 25 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дубравы-1 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трехселище д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Трехселище д. | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 27 000 / 33 333 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 371 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 302 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 097 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -818 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Дубравы-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лаванда КП | 50 м² | 6 сот. | 800 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Связист СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Дом и участок зарегистрированы в Егрн. Продается уютная летняя дача (май-октябрь) с мебелью, расположенная на участке 6 соток. Дом общей площадью 54 м2 (жилая 29,5 м2) двухэтажный (1 этаж и мансарда), построенный в 1989 году (замена полов в 2008 году). Высота 1 этажа 2.50м. Высота мансарды 2.50м. Высота здания от уровня земли до конька кровли 6.0м. Высота поверхности пола первого этажа от планировочной отметки земли 0.30м. Удобная планировка (см. Фотографии). Первый этаж: Кухня, столовая, спальня, гостиная и санузел (био туалет). Кухня оборудована мойкой. Второй этаж: Спальная комната с небольшой кладовой (место для хранения). Внутренняя лестница деревянная. Уклон 1:1.16. Одномаршевая, ширина марша 0.70м. Фундамент здания под наружными и внутренними несущими стенами монолитный бетонный ленточный. Глубина заложения 1,30м. Наружные стены каркасно-обшивные толщ. 150мм. Стоки из бруса сеч. 150х100 с заполнением внутреннего пространства минераловатным утеплителем и обшивкой с двух сторон влагостойкой фанерой типа Фсс. Наружная отделка обшивка деревянной вагонкой. Перекрытия деревянный брус сеч. 150х50мм с обшивкой доской толщ. 2.5мм с заполнением внутреннего межблочного пространства минераловатным шумо-, теплоизоляционным материалом. Кровля над основным строением двускатная ломаная с утеплением межбалочного пространства минераловатным шумо-, теплоизоляционным материалом. Над верандой односкатная, не утепленная. Покрытие оцинкованный профлист. Заполнение оконных проемов спаренные деревянные переплеты. Централизованное водоснабжение отсутствует. В начале снт (через улицу) планируется бурение скважины с системой очистки для получения питьевой воды. После ввода скважины в эксплуатацию, цена в объявлении немного подрастёт. Канализация слив от сантехнических приборов и мойки на кухне в выгребную яму. На территории участка расположен хоз-блок. В отдельно стоящем хоз-блоке расположена уборная (компостное ведро), летний душ, установлен верстак для мелких ремонтных работ. На участке расположена беседка, колодец и аккуратные грядки. Растут фруктовые деревья. Отопление дома электрическое. Имеется цифровое ТВ в доме и беседке. По улице протянут оптоволоконный кабель. Подключение 17500, ежемесячная оплата 1100р за 100 мбит/с. На период заморозки, 200р в месяц. По границе Снт течёт ручей и река Дубна. Подъезд к дому обеспечен асфальтированной дорогой с освещением как основной улицы, так и радиальных улиц. Главная дорога освещена от Снт до автобусной остановки Дружба. (Пешая доступность, 53 автобус до жд станции Сергиев-Посад 4 раза в день). Несколько лет назад Снт было подключено к Россетям (установлены новые Ж/Б столбы, новые провода и трансформатор). Недалеко расположена гидроаккумулирующая электростанция "Спекулянт" Загорская Гаэс. Чудо инженерной мысли. Лучше один раз увидеть (см. Со стороны Выпуково). Проблем с электричеством нет. Участок находится рядом с въездом в Снт, установлен шлагбаум (открывается по звонку). Про остановку в пешей доступности с освещенной дорогой уже упоминал выше. В шаговой доступности продуктовый магазин (Трехселище). В 10-15 минутах езды от Снт строительный рынок (Ченцы, Селково). Озон, Валберис, Фикс-прайс, сетевые продуктовые магазины (Богородское). Ваулинское водохранилище на реке Курта с пляжем для купания (Ваулино). Леса в сторону Федорцово богаты ягодами и грибами. Уровень засветки умеренный, в 127мм телескоп Андромеду видно хорошо (после захода солнца).