Ярославское ш., 47 км от МКАД
Афанасовский пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 21 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 04.06.2022.
Рейтинг 47/100 · уверенность 54 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 3,68 млн → дом −176 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 146 тыс.–533 тыс. ₽/м², медиана 223 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль ≈328 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — центральная; отопление — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Сергиев Посад ≈2,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10930
Рейтинг 47/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 10.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 282 738 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 676 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 381 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 21 сот. | 18 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 145 833 / 222 941 / 533 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 404 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 184 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 964 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 523 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 328 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Буран СНТ | 20 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лоза пос. | 24 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Авиатор СНТ | 15 м² | 19 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Северянин СНТ | 17 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 205 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2022 | 3 200 000 | история площадки |
| 11.08.2025 | 2 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ¾ жилого дома + участок земли 13 сот, по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Афанасовская 17. Здание построено из дерева, с террасой на входе. Много плодовых насаждений.200м до продуктового магазина и автобусной остановки. Из коммуникаций: подведен газ, электричество, вода. Центральная канализация не подключена.