Ярославское ш., 66 км от МКАД
Язвицы СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 23.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 383 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −482 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈8,9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10928
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 795 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 383 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 617 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Язвицы д. | 22 сот. | 999 999 | 45 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 24 сот. | 1 960 000 | 81 667 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Григорово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Южная Поляна СНТ | 8 сот. | 490 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 3 сот. | 100 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 58 604 / 80 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 897 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 607 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -482 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Ягодка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ягодка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Коврово-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Красная Сторожка ДНП | 59,2 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 35 473 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Звезда СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 980 000 | 67 458 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 50 лет Октября СНТ | 59 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 76 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Весна СНТ | 68,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 34 884 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Скоропусковский пгт | 50 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 62 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Игнатьево-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зеленый СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся кирпичный дом площадью 50 м2 с четырьмя комнатами, построенный в 2000 году. Расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. До участка ведет асфальтированная дорога, обеспечивая удобный подъезд. Дом требует ремонта, но это отличная возможность обустроить его по своему вкусу. На территории имеется теплица, которая станет отличным местом для выращивания овощей и зелени. Санузел находится на улице. Земля относится к категории Снт, что позволяет использовать её для садоводства и отдыха. Рядом лес, грибы, земляника. Красивый водоём.