Ярославское ш., 13 км от МКАД
Пушкино г., Пушкинский гор. округ
Дача 27,6 м², участок 3,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Земля ≈605 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 1,88 млн → дом −225 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 35 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈552 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,57 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈100 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Пушкино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 13 км, на машине ≈18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10925
Рейтинг 35/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 20 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 604 706 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 875 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −225 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −8 152 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 7,5 сот. | 4 250 000 | 566 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 8,6 сот. | 5 490 000 | 638 372 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 8 сот. | 4 380 000 | 547 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7 сот. | 4 180 000 | 597 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,3 сот. | 4 580 000 | 627 397 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 23 сот. | 18 930 000 | 823 043 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10,3 сот. | 8 600 000 | 834 951 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 9 990 000 | 1 998 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7,6 сот. | 4 820 000 | 634 211 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,8 сот. | 6 524 000 | 959 412 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 552 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 125 000 / 160 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 569 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 100 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.6 км | Энергия-2 СНТ | 30,7 м² | 4,5 сот. | 3 900 000 | 127 036 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | 20 м² | 4,5 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Зеленый Бор-1 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Коргашино д. | 25 м² | 3,5 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Подрезово СНТ | 34 м² | 3 сот. | 4 700 000 | 138 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Дружба СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Память Мичурина СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 399 000 | 119 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Читаем Внимательно! Продаётся летняя дача, зарегистрирована как жилой дом (кадастровый номер 50:13:0070206:1480) можно прописаться, сделать регистрацию. В холодное время отапливается электрическим обогревателем. К дому проезда Нет и не будет, тропинка общего пользования (кадастровый номер 50:13:0070206:80) 73 м2. Ходят 3-е соседей. В дом заведено электричество 5квт ( можно увеличить до 15 квт. На участке колодец, душ уличный летний, туалет уличный, сарай. Земля Ижс вид разрешённого использования Лпх( кадастровый номер( 50:13:0070206:1481). Калитка на участок со стороны поля.