Ярославское ш., 43 км от МКАД
ВДНХ сад. уч., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 8 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Земля ≈207 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,66 млн → дом ≈843 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 62 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −344 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; септик; газ — магистральный; свет — 220 В.
До ст. Хотьково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10920
Рейтинг 39/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 657 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 843 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 860 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Восход СНТ | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Золотилово-2 ДНТ | 13,8 сот. | 6 200 000 | 449 275 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Золотилово-2 ДНТ | 8,2 сот. | 3 660 000 | 446 341 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гаврилково д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Васильки ДНТ | 11,9 сот. | 1 500 000 | 126 050 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гаврилково д. | 15 сот. | 5 081 000 | 338 733 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гаврилково д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васильки ДНТ | 9 сот. | 2 480 000 | 275 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васильки ДНТ | 12 сот. | 2 480 000 | 206 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гаврилково д. | 11 сот. | 2 500 000 | 227 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 250 / 65 089 / 79 946 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 903 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137678604 Эксклюзивное предложение! Предлагаем вашему вниманию великолепную Дачу с Жилым Домом в С/Т Хотьково-Вднх. Площадь участка 8 сот! В Снт проведён Газ! 22 дома подключены! Участок. 8 сот Земли Сельскохозяйственного Назначения для Садоводства. К/н 50:05:0040207:1410. Сухой, Ровный, ухоженный, Угловой (респектабельные соседи Только с одной стороны), огорожен с трёх сторон забором из профлиста и сеткой рабица от соседей, по фасаду установлены въездные распашные ворота с калиткой. На участке растёт много декоративных и плодовых растений: Яблони, вишни, туи, 5голубых взрослых Елей, пионы, розы, колокольчики, лилейник, ромашки, ландыши, девичий виноград, каприфоль, золотые шары, гортензия. Есть теплица 4м, но ей в этом году не пользовались. Дороги зимой чистят, соседи живут круглогодично! На участке установлен хозблок, в котором оборудован санузел (туалет и душевая) и дом 6 х 6м. Дом. 2-ух этажный Каркасный дом 6 х 6м, крыша перекрыта андулином, утеплён 10 см минвата + вспененный рулонный утеплитель, окна деревянные рамы. На первом этаже уютная большая комната 16м2 и кухня с прихожей 12 м2. На втором этаже одно помещение, ещё без отделки. Электричество и свет разведены по дому и Хоз блоку, установлены качественные автоматы. Коммуникации. Магистральный Газ проходит по улице, сосед подключен. Вода: летний водопровод (разведена по постройкам и сделаны удобные точки подключения шланга для полива по участку) + несколько общественных колодцев с круглогодичной водой (подаётся насосом с кнопки). Электричество 220 В, возможно увеличение до 15квт-около 25000р. Канализация септик из двух столбов бетонных колец. Инфраструктура. Неоспоримым преимуществом является место расположение участка! До ж/д Хотьково 3 остановки на общественном транспорте или 30 мин пешком! В 5 мин пешком сетевые магазины, строй база, Алексеевская Церковь. При этом, абсолютное отсутствие шума от дорог, т. К. Располагается Снт не на передней линии! Остались вопросы, жду вашего звонка! Оперативный показ! Два взрослых собственника. Быстрый выход на сделку! Безопасность сделки гарантирована стандартами работы Гильдии Риелторов Московской Области. Мы несем ответственность за оказанные нами услуги, наша деятельность застрахована на основании страхования гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности.