Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Семиславка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 56 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 12.09.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 250 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 29 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Москворецкая ≈6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1092
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 536 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 530 000 | 44 167 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 9,9 сот. | 349 000 | 35 253 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Химик-3А СТСН | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новочеркасское д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новочеркасское д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новочеркасское д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 889 / 43 505 / 77 778 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 332 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 215 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 434 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Химик-3 СНТ | 49,7 м² | 8 сот. | 2 150 000 | 43 260 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Губастово д. | 60 м² | 5,7 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Химик-3А СТСН | 67,5 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 62 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 41 129 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Лесное СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 09.10.2025 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 900 000 (−500 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная двухэтажная дача на участке 6 соток в живописном месте Московской области, в деревне Елкино. Это отличный вариант для тех, кто хочет иметь собственное место за городом, где можно отдыхать от городской суеты, проводить выходные с семьёй и друзьями, собирать урожай, ходить в лес, купаться и рыбачить. Двухэтажный дом 56 кв. М с удобной планировкой: 1 этаж: прихожая, кухня, большая светлая комната с камином. 2 этаж: большая просторная комната, кладовая. В доме установлен японский пеллетный котёл, при необходимости предусмотрена возможность отопления дровами. Это позволяет комфортно пользоваться дачей не только летом, но и в прохладное время года. Также в доме есть гараж. Вся мебель остаётся в доме при продаже. Баня. На участке расположена добротная баня из бруса. Внутри парилка отделана натуральной липой. Гостевой домик. На участке есть отдельный гостевой домик свободного назначения. Его можно использовать по своему желанию: для размещения гостей, как летнюю комнату, игровая для детей, мастерскую, место для хранения вещей, рабочую зону или хобби. Сад. Участок 6 соток, территория ухоженная и зелёная. На участке растут вишня, яблоня, слива, айва, виноград, крыжовник, красная смородина, калина, малина. Можно наслаждаться собственными ягодами и фруктами прямо с участка, делать заготовки на зиму или просто проводить лето в окружении зелени. Одно из главных преимуществ этой дачи это природа вокруг. Неподалёку находится озеро, где можно купаться и. Рыбачить. Рядом расположен лес прекрасное место для прогулок, отдыха на природе и сбора грибов. Здесь можно действительно переключиться от городской жизни: утром выпить кофе на даче, днём сходить на озеро или в лес, а вечером растопить баню. Дача находится на закрытой территории со шлагбаумом. На территории находятся только жители и владельцы участков, поэтому здесь спокойно, тихо и приватно. На данный момент туалет расположен на улице. При желании санузел можно организовать непосредственно в доме такая возможность есть.