Ярославское ш., 52 км от МКАД
Звездочка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 975 тыс. → дом ≈825 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −890 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10919
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 975 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Землепашец СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Загорские Зори СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Деулинские просторы ДНП | 8 сот. | 2 690 000 | 336 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северное Сияние СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинские просторы ДНП | 6 сот. | 2 490 000 | 415 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Землепашец СНТ | 6 сот. | 2 790 000 | 465 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Деулинские просторы ДНП | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Деулинская слобода ДНП | 12 сот. | 3 050 000 | 254 167 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 42 593 / 102 273 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 042 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 935 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 720 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -890 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Северянин СНТ | 54,3 м² | 8,1 сот. | 1 800 000 | 33 149 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Строитель СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Орбита-1 СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Северянин СНТ | 48,4 м² | 8,2 сот. | 4 950 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 52,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 55 344 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Воронцово д. | 50 м² | 6 сот. | 1 060 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дружба СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 101 724 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Продаю дачу с участком. Ни каких обременений нет, при желании можно сделать прописку. Дом оформлен.