Ярославское ш., 56 км от МКАД
Березняки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 814 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −322 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Топорково ≈1,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10917
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 814 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 792 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березняки д. | 7,4 сот. | 500 000 | 67 568 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 5,6 сот. | 800 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березняки д. | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березняки д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 192 / 66 667 / 70 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 029 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 878 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 726 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 423 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -322 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Зеленые Пруды СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Автомобилист-3 СНТ да: «ванные» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рябинка СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 45 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Городской округ Березняки. Снт Маяк. На участке дом, обшей площадью 48 кв. М. 1 этаж кирпичный, второй деревянный, навес вдоль дома. Выход с участка в лес. Посажены садовые деревья, есть парник. Есть центральная поливочная вода. Электричество. Условия во дворе. В 10 минутах ходьбы, остановка, магазин пятёрочка. До станции 76км 25 минут пешком. Зимой дорогу чистят.