Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Пруды СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 09.02.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 841 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −869 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе.
До ст. Сычёво ≈1,2 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1091
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 139 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 240 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 841 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 180 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нарцисс СНТ | 5 сот. | 1 650 000 | 330 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Пруды СНТ | 5 сот. | 1 750 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коломенский СНТ | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коломенское СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коломенский СНТ | 7,3 сот. | 1 000 000 | 136 986 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 636 / 51 650 / 86 207 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 863 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -869 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Весна СНТ | 58 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 86 207 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 099 000 | 51 650 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 44 м² | 6,5 сот. | 600 000 | 13 636 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.02.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 21.08.2025 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 15.09.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 800 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом двухэтажный. На первом этаже терраса, кухня и комнатка. На втором один большой общий зал. В доме есть вода от центрального водоснабжения только летом с мая по октябрь, вода нагреватся бойлерами. Соседи живут круглый год На участке находится двухэтажный гостевой домик, так же из блоков, на первом этаже сарай и душевая с туалетом, на втором жилое помещение. Плодовые деревья сливы, яблони и груши, вишня. Фото ещё добавлю позже. Подъезд асфальт. До автобуса 10 минут пешком из Колычева пешком 20 минут. Садовое товарищество пруды. Газ по границе.