Ярославское ш., 51 км от МКАД
Строитель СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 130 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈2,5 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −2,87 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Бубяково ≈1,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10908
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 495 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 192 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 789 / 24 394 / 33 333 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 264 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 871 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Мир СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Уютное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Северянин СНТ | 120 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Фролово д. | 142 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 14 789 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сирень СНТ | 130 м² | 8,3 сот. | 4 300 000 | 33 077 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Загорье ДНТ | 110 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Первомайское СНТ | 110 м² | 8 сот. | 10 000 000 | 90 909 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Желтиково СНТ | 120 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Звездочка СНТ | 100 м² | 5,2 сот. | 2 900 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зодиак СНТ | 100 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 135 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. Дом расположен на участке 6 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и близость к природе. Идеальное место для дачного времяпровождения. Внутри 3 комнаты: на первом этаже кухня и гостиная, на втором этаже спальня; санузел находится на улице. Электричество централизованное, водоснабжение летний водопровод.