Ярославское ш., 47 км от МКАД
Бочаги СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 12 м², участок 5 сот.
Цена 1,4 млн ₽, поднимали с 600 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 04.09.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 636 тыс. → дом ≈764 тыс. ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −296 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сергиев Посад ≈9,1 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10899
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 3.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 636 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 764 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Родник-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шараповское СДНП | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ситники пос. | 15 сот. | 1 890 000 | 126 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ситники пос. | 10 сот. | 5 250 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ситники пос. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ситники пос. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шарапово д. | 42 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шарапово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 113 334 / 174 757 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 228 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -296 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.5 км | Лесная опушка ДНП | 12 м² | 6 сот. | 600 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Звездочка-2 СНТ | 12 м² | 5,6 сот. | 1 280 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Мечта СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Игнатьево-1 СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | 10 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 420 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.9 км | Надежда ОНТ | 10,3 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 174 757 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Колос СНТ | 15 м² | 4 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Сватково-2 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Березка-1 сад. уч. | 15 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Игнатьево-4 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2024 | 600 000 | история площадки |
| 18.05.2025 | 1 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 1 400 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день. Продам участок в прекрасном тихом месте снт Бочаги. Участок находится рядом с озером и лесом. На участке установлены сваи 89-ые 6х6.5 с заглублением свай на 3 метра. На участке установлена бытовка 6х2.1. Свет, вода есть( скважена). Уличный туалет. Прекрасное место для отдыха от городской суеты. В 5 км находится вся инфраструктура, рядом горнолыжный центр *Лоза*. Остановка общественного транспорта находится на расстоянии 2 км от границ участка.