Ярославское ш., 71 км от МКАД
Гусаренка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 95 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 24.01.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 479 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня, скважина, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Наугольный ≈21,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10890
Рейтинг 21/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 931 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 479 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 721 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 642 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кисляково д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аким-Анна д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алена СНТ | 11 сот. | 260 000 | 23 636 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Константиново с. | 21,6 сот. | 850 000 | 39 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Урожай СНТ | 8 сот. | 249 000 | 31 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бобошино с. | 18 сот. | 1 345 000 | 74 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново с. | 13 сот. | 750 000 | 57 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиново с. | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бобошино с. | 23 сот. | 1 400 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Константиново с. | 10,1 сот. | 850 000 | 84 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 560 / 39 685 / 63 900 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 199 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 626 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гусаренка СНТ | 101,3 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 37 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шеметово с. | 88,9 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 39 370 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шеметово с. | 88,6 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 33 860 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Актер СНТ | 100 м² | 11 сот. | 6 390 000 | 63 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Константиново с. | 75 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бобошино с. | 118,2 м² | 11 сот. | 5 900 000 | 49 915 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Машутино д. | 81,8 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 19 560 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Константиново с. | 70,1 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 42 796 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Актер СНТ | 70 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Спорт СНТ | 78 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 62 821 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.01.2025 | 3 950 000 | история площадки |
| 06.06.2025 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
| 22.07.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с домом, баней, хоз. Блоком в Снт "Гусаренка", в районе д. Бобошино, Константиновский с. О., Сергиево-Посадский район, Московская область. Земельный участок площадью 1200 кв. М, категория земель: Земли сельскохозяйственного, разрешенное использование: Для садоводства. Участок отмежован, прямоугольный формы, ровный, ухоженный, огороженный металлическим забором. Дом кирпичный на фундаменте, площадью 95 кв. М, этажей 2, внутри обит вагонкой, отопление печное, газ привозной (газовый баллон). На первом этаже: Комната-гостинная, спальня, кухня с печкой. На втором этаже: 2 спальни, кладовая. Под домом есть подвал. Баня бревенчатая с террасой на фундаменте, площадью 55 кв. М, с комнатой для отдыха и парной. Хоз. Блок кирпичный, площадью 15 кв. М. Санузел на улице. На земельном участке есть скважина и колодец с питьевой водой. Документы готовы к продаже! Один взрослый собственник! Оперативный показ и выход на сделку!