Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дача 44,1 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 544 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈782 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,89 млн ₽, маржа −144 %, ROI −59 %.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Цемгигант ≈1,9 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1089
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 23 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 544 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 306 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 290 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 782 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 36 577 / 107 500 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 642 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 314 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 890 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −144 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 40 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 107 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Мезенка СНТ | 46,5 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 32 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Заря СНТ | 51,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 61 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Химик-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Осинка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Химик-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Химик-3А СТСН | 52,4 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 56 298 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Химик-3А СТСН | 36 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 30 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Осинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136841833 Доверяя Нам, Вы получаете только актуальные и проверенные объекты! В продаже дача на берегу Москва реки, отличный вариант для отдыха и постоянного проживания! В доме 2 комнаты, баня и кухня. Ухоженный участок 5 соток. На территории участка есть мангальная зона и зона отдыха, теплица, бытовка, уличный туалет и летний душ. Земля очень плодородная, растет абсолютно все! Межевание проведено. Дом оформлен, подходит под ипотеку. Документы готовы к сделке.