Ярославское ш., 37 км от МКАД
Геодезия-9 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 50 м², участок 12,9 сот., дерево, 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 72 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 12,9 сот. = 2,23 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,46 млн / целевая ≈4,01 млн / пессимист. ≈3,56 млн → от пессимистичной прибыль −310 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Путилово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10888
Рейтинг 35/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 81 % | 4.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 063 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 233 000 ₽ (12,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Геодезия-9 СНТ | 8,1 сот. | 5 650 000 | 697 531 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Урожайный СНТ | 7,7 сот. | 2 200 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Геодезия-9 СНТ | 7 сот. | 1 800 000 | 257 143 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Урожайный СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мираж СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трудпоселок СНТ | 5,1 сот. | 595 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трудпоселок СНТ | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Геодезия-8 СНТ | 5 сот. | 998 000 | 199 600 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Восточное-2 ДНП | 5,9 сот. | 1 549 999 | 262 712 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 997 000 | 166 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 003 / 88 186 / 119 926 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 233 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 010 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 565 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -310 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Чекмово д. | 48 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Нагорное пос. | 50 м² | 7 сот. | 4 400 000 | 88 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трудпоселок СНТ | 56 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Геодезия-12 СНТ | 53 м² | 7,4 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заря СНТ | 53,3 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 103 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горка СНТ | 43 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 88 372 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Назарово-в/ч СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Геодезия-9 СНТ | 59,8 м² | 6,7 сот. | 3 050 000 | 51 003 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Воря-3 СНТ | 54,2 м² | 8,3 сот. | 6 500 000 | 119 926 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Федоровское д. | 46 м² | 14 сот. | 5 200 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 01.10.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженный участок рядом с рекой и лесом. Дом для летнего проживания с открытой террасой. В доме печка. Туалет и душ в отдельном блоке во дворе. Горячая вода в душе и на кухне через гидроаккумулятор. Стиральная машина в душевой. Охрана на въезде. Централизованная поливная вода. Хороший подъезд к дому. Несколько раз в день автобус из Пушкино.