Ярославское ш., 35 км от МКАД
Клинники СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 69 %
Земля ≈340 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,04 млн → дом ≈263 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈330 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; отопление — печь.
До ст. Посёлок Дальний ≈0,9 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10886
Рейтинг 55/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 23 % | 10 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 339 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 037 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 263 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 479 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Софрино рп | 5,3 сот. | 5 000 000 | 943 396 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Софрино рп | 6,7 сот. | 2 400 000 | 358 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Софрино рп | 31 сот. | 25 600 000 | 825 806 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Софрино рп | 9,4 сот. | 3 700 000 | 393 617 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софрино рп | 7 сот. | 4 300 000 | 614 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софрино рп | 19 сот. | 14 000 000 | 736 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Григорково д. | 6 сот. | 3 800 000 | 633 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Софрино рп | 4,5 сот. | 1 500 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 080 / 77 500 / 130 152 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 931 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 734 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 145 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 330 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Ашукино дп | 48 м² | 4 сот. | 2 890 000 | 60 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Софрино рп | 51 м² | 4 сот. | 4 900 000 | 96 078 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ашукино дп | 46,1 м² | 5,9 сот. | 6 000 000 | 130 152 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ашукино дп | 46,1 м² | 5,7 сот. | 6 000 000 | 130 152 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ашукино дп | 49,9 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 40 080 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ашукино дп | 50 м² | 4,3 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Нагорное д. | 47 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 106 383 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дубрава СНТ | 48 м² | 4,4 сот. | 3 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Талица СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 54 902 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ашукино дп | 50,7 м² | 4 сот. | 3 650 000 | 71 992 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2340383. Спешите приобрести! Для тех, кто любит жить на природе! Продается дача, одноэтажный дом из бруса, площадью 48 кв.м.,на земельном участке, площадью 6.0 соток. Пушкинский г.о. п. Софрино, с/т "Клинники". Категория земли: земли сельскохозяйственного назначения , использование- садоводство. В доме: две комнаты , на первом этаже-15.0 кв.м и 20.0 кв.м в мансарде , кухня 4,0 кв.м., ванная 4.0 кв.м. Территория участка правильнай формы. На территории участка - беседка с панорамными окнами, которой требуется реставрация, маленький прудик. Коммуникации: электричество , вода - колодец и летняя вода для полива. Отопление- печное, газ по границе участка. В 5 мин на машине - естественный водоем -прекрасный пруд . Замечательное место для отдыха , с удочкой на берегу! Инфраструктура : небольшой продовольственный магазин в 15 минутах пешком от дома. До ж/д ст. "поселок Дальний", 15 мин. пешком. До Москвы 40 мин на электричке. Очень живописное , стародачное место, в окружении зелени и природных водоемов! Показ по договоренности. Один взрослый Собственник. Без обременений. Помощь в одобрении ипотеки! Звоните! Прекрасное соотношение цены и качества обьекта! Торг уместен!