Ярославское ш., 58 км от МКАД
Заря СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 5 сот., кирпич, 2002 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 12.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 64 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,21 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 85 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 161 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,91 млн / целевая ≈8,92 млн / пессимист. ≈7,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,03 млн ₽, маржа 51 %, ROI 103 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Сергиев Посад ≈3,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10883
Рейтинг 66/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 091 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 209 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 985 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник-9 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 84 615 / 160 714 / 165 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 416 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 921 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 025 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 103 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Химик-2 СНТ да: «туалет не в доме» + «ремонт» | 65 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Воронцово д. да: «санузел» + «под ключ» | 61,6 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Машино д. да: «санузел» + «под ключ» | 60 м² | 4,5 сот. | 6 990 000 | 116 500 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 60 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 165 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект уже внесли аванс Посёлок Афанасовский самое популярное дачное место в городе. Участок угловой, всего два соседа. Можно организовать два входа. Участок полностью выровнен и находится на возвышенности относительно других снт в округе, проветривается, всегда под солнцем, снег на этих участках всегда тает раньше всех. Плодовые деревья, сортовые кустарники, в том числе ежевика, гортензия. Дорожки между постройками залиты бетоном. Автомобиль можно парковать вдоль дороги, места достаточно. Либо на участке - предусмотрена бетонная площадка на два легковых автомобиля, никакой грязи, авто всегда будет чистым. Кованые распашные ворота, забор профлист по периметру, кроме одной границы с соседом - сетка рабица. Членские взносы стандартные, 13 000 в год. Дом толщиной в полный кирпич на ленточном фундаменте, оштукатурен под покраску 2 года назад + пристройка на кирпичных блоках+бетон. Крыша полностью заменена на новую 2 года назад - металлочерепица(!), сделана очень качественно для себя, увеличен карнизный свес, дерево под крышей и лобовая доска обработаны огнебиозащитой. Дом очень теплый, внутри обшит вагонкой, но для круглогодичного проживания требуется дополнительное утепление. Отопление печное. Высокие потолки минимум 2.6м , пространство не будет давить и сжиматься. В доме люк с доступом в погреб высотой 1,2-1,5м. В цоколе 4 вентзазора для проветривания. В основном доме алюминиевые и пластиковые стеклопакеты, металлическая дверь на веранде, металлическая дверь из веранды в дом. Установлены металлические решетки на окнах 1 этажа. Вся мебель остается покупателям. На втором этаже система для сушки одежды. Окна второго этажа на две стороны, распашонка, идеальная инсоляция и проветривание. Летняя кухня построена из вагонки и фанеры + хоз помещение, крыша профлист и рубероид. Кухонный гарнитур и холодильник в летней кухне остаются покупателям. Электричество заведено. Слив с летней кухни выходит в дренажную систему около бани. Баня из сруба (сосна), крыша шифер, три помещения: парная, душевая, парилка. В бане металлическая дверь, электричество, защищенные от влаги розетки, душевая, насос для душа, бойлер, в парной стол и скамейки. Печь в бане топится дровами. Кадастровый номер земельного участка 50:05:0060312:150 Площадь 508 кв.м Адрес: обл. Московская, р-н Сергиево-Посадский, г. Сергиев-Посад, ст "Заря", уч. 49. Категория земель: Земли населенных пунктов Вид разрешенного использования: Для ведения садоводства Межевание есть, пересечений и ограничений нет, никаких береговых или водоохранных зон, право собственности зарегистрировано. Жилой дом с кадастровым номером 50:05:0060312:1105 Площадь 65 кв.м, Этажность: 2. Год постройки 2002 Можно прописаться. Координаты дома внесены на карту. Право собственности зарегистрировано. Теплица из поликарбоната в разобранном состоянии остается в подарок. Коммуникации: - электричество 7 квт (оплата в снт), электричество в основном доме+в летней кухне+в бане. 15 квт по границе, можно подключить, трансформатор позволяет (!