Ярославское ш., 44 км от МКАД
Отдых СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., дерево, 1975 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 69 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,82 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈50 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик.
До ст. Радонеж ≈1,2 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10877
Рейтинг 35/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 241 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 881 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Антипино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Арханово д. | 11 сот. | 8 950 000 | 813 636 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радонежские Просторы СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашка ДНТ | 30 сот. | 9 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радонежские Просторы СНТ | 32 сот. | 4 550 000 | 142 188 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радонежские Просторы СНТ | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радонежские Просторы СНТ | 21,6 сот. | 2 440 000 | 112 963 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоселки с. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоселки с. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новоселки с. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 738 / 74 538 / 91 071 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 819 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 50 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Сумерь-1 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 91 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ашукино дп | 55 м² | 5,5 сот. | 4 299 999 | 78 182 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ашукино дп | 50,7 м² | 4 сот. | 3 650 000 | 71 992 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 55 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 118 182 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Сумерь-1 СНТ | 61 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 55 738 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Орбита СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Заречье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ашукино дп | 50 м² | 4,3 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ашукино дп | 49,9 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 40 080 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Жучки д. | 60 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продатся участок в одном из лучших стародавних СНТ "Отдых" Сергиево-Посадского района Московской области. СНТ находится между ж/д станциями Калистово и Радонеж, в 15-20 минутах ходьбы от обоих, 45 километров от МКАД по Ярославскому шоссе. Участок находится в стороне от сквозных проездов в Тихом месте, по адресу Лесной тупик 75. Участок имеет правильную форму, с Северной и Восточной стороны находится старый реликтовый лес (дуб, берза, сосна, ель, клн, липа, подлесок в основном орешник, с Южной стороны большая площадка 15х25 метров способная вместить большое количество гостевых автомобилей, сто является редкостью. Есть возможность подьехать к участку с восточной стороны через лес, там есть калитка на участок. На территории участка есть фундамент от дома 6х8, фундамент для бани 5х5 летняя кухня с летним туалетом, септик, из бетонных колец, летний водопровод, электричество 15 киловатт 3 фазы. Более 5 лет в собственности, Кадастровый номер 50:05:0060513:248 Полная стоимость в договоре.