Ярославское ш., 52 км от МКАД
Захарьино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 150 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 85/100 · уверенность 58 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,32 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 123 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,75 млн / целевая ≈15,97 млн / пессимист. ≈14,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,98 млн ₽, маржа 63 %, ROI 172 %.
⚠ ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈3,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10872
Рейтинг 85/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 778 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 317 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Веля СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Культура-2 СНТ | 9,5 сот. | 760 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 123 418 / 125 912 / 127 737 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 862 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 14 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 977 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 172 % |
| пояснение расчета | ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 172 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Деулино ДНП да: «ванные» + «ремонт» | 158 м² | 15 сот. | 19 500 000 | 123 418 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Автомобилист-3 ТСН да: «санузла» + «мебелью» | 140 м² | 15 сот. | 14 950 000 | 106 786 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | да: «ванных» + «тёплые полы» | 137 м² | 15,6 сот. | 17 500 000 | 127 737 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | да: «ванные» + «мебелью» | 137 м² | 15 сот. | 17 250 000 | 125 912 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается крайний участок площадью 15 соток на участке дом для летнего проживания отопление печное. На участке также есть баня и пруд. Очень выгодное местонахождение участка он крайний. Хорошее место для дачи и летнего отдыха, дороги чистят круглогодично.