Ярославское ш., 66 км от МКАД
Язвицы д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 118 м², участок 10,5 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 19.08.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 57 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 755 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 89 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈2,36 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,13 млн / целевая ≈10,02 млн / пессимист. ≈8,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,99 млн ₽, маржа 45 %, ROI 81 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈9 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10871
Рейтинг 68/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 755 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 245 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Язвицы д. | 22 сот. | 999 999 | 45 454 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Григорово д. | 24 сот. | 1 960 000 | 81 667 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Григорово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Григорово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Южная Поляна СНТ | 8 сот. | 490 000 | 61 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Химик-2 СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 11 сот. | 1 350 000 | 122 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Выпуково с. | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 118 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 091 / 96 407 / 118 852 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 572 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 992 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 81 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Парфеново с. да: «санузла» + «евроремонтом» | 122 м² | 10 сот. | 14 500 000 | 118 852 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Красная Сторожка-1 ТСН да: «санузел» + «мебель» | 114,1 м² | 10 сот. | 11 000 000 | 96 407 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Мишутино с. да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 10 сот. | 9 800 000 | 89 091 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В деревне Язвицы Сергиево-Посадский район продается 2 х этажный жилой дом( блоки) площадью 161 кв. М., + объект незавершенного строительства ( кирпичный жилой дом) площадью 118 кв. М. Здания располагаются на земельном участке с кад. Номером 50:05:0100117:47 площадью 1055 кв. М., есть электричество и вода.