Ярославское ш., 49 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 34,3 м², участок 1,3 сот., брус, 1938 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈836 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 60 тыс.–237 тыс. ₽/м², медиана 149 тыс.
Ремонт ≈486 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — магистральный; в описании: септик (по описанию).
До ст. Сергиев Посад ≈1 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10870
Рейтинг 35/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 2 (разброс ₽/м² 142 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 835 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 14 сот. | 14 500 000 | 1 035 714 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 30 сот. | 25 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 16 сот. | 24 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5 сот. | 3 800 000 | 760 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,1 сот. | 10 200 000 | 1 120 879 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 6 750 000 | 843 750 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 20 сот. | 18 000 000 | 900 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 21 000 000 | 2 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 9 900 000 | 990 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 486 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 148 604 / 237 209 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаю выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | 43 м² | — | 10 200 000 | 237 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.8 км | Ашукино дп | 25 м² | 1 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 4 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю выделенную часть дома (отдельный кадастровый номер, отдельные лицевые счета) с земельным участком. Земельный участок в собственности. Дом находится в исторической части Сергиева Посада, в центре, на тихой улице, в 5 минутах от Пафнутьева сада. Рядом Троице-Сергиева Лавра (до ворот лавры 15 мин пешком), храм пророка Илии (3 минуты пешком), ж\д и авто вокзалы (15 мин пешком), торговые центры, Ашан, Перекресток, Пятерочка, рынок, школа, колледж. В 3 мин. Ходьбы находится прогулочная зона набережная Келарского и Банного прудов. Часть дома и земельный участок полностью изолированы, имеют отдельный вход. 2 комнаты 15.1 и 9.4 кв. М. Нежилые помещения -10 м (+ небольшая неотапливаемая терраса). Есть небольшой сухой погреб, отделанный бетоном. В доме магистральный газ, двухконтурный энергонезависимый газовый котел Акгв для отопления и горячего водоснабжения (работает без электричества, что важно при его отключениях), введен централизованный водопровод (без разводки труб, только центральный стояк). Требуются небольшие вложения: установить септик, сделать разводку водопровода и установить унитаз и душ. На данный момент туалет выгребная яма. Счетчики на газ и воду 2025 г. Низкие коммунальные платежи. В собственности с 2012 г., один собственник, без обременений, никто не прописан, быстрый выход на сделку. Продаю с мебелью и холодильником. Полная сумма в договоре. Под ипотеку не подходит (только потребительский кредит). Агентов прошу не беспокоить.