Ярославское ш., 21 км от МКАД
Матюшино д., Пушкинский гор. округ
Дача 48,3 м², участок 6,1 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈457 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 2,79 млн → дом −286 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈966 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,77 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,02 млн → от пессимистичной прибыль −73 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Зеленоградская ≈3,3 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10862
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 456 704 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 786 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −286 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 921 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Матюшино д. | 26,4 сот. | 11 500 000 | 435 606 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зимогорье СНТ | 5,7 сот. | 3 400 000 | 596 491 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матюшино д. | 15,1 сот. | 9 300 000 | 615 894 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дарьино д. | 37,6 сот. | 9 600 000 | 255 319 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дарьино д. | 12 сот. | 5 100 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная поляна СНТ | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дарьино д. | 8 сот. | 5 406 000 | 675 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Петушки д. | 10,2 сот. | 6 949 600 | 681 333 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зимогорье д. | 12,5 сот. | 7 000 000 | 560 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ельдигино с. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 966 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 917 / 81 111 / 177 083 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 773 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 584 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 396 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -73 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Дарьино д. | 50 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лесная Быль СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 8 500 000 | 177 083 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Нагорное д. | 44,7 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 71 588 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Старейший Энергетик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 111 446 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Квант СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Алешино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 48 889 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нагорное д. | 57 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 140 351 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Доброе пос. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Эко СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
56.103994, 37.850398 геолокация расположения (скопировать в навигатор или карты). Участок площадью 606 м2. Кадастровый номер: 50:13:0040229:82. Категория земель Земли сельскохозяйственного назначения/ Вид разрешенного использования Для садоводства Деревянный 2х этажный, дачный дом, Кадастровый номер: 50:13:0040229:597, площадью -48.3м2. Год постройки 1984г. Год оформления права собственности 2026. Туалет на улице, до колодца 60 метров. Электричество есть. Терраса. Санузел на улице. Один взрослый собственник. Документ основания наследство по закону от мамы к дочке. Развитая инфраструктура и транспортное сообщение района. Без торга. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку. Оперативный показ.