Ярославское ш., 32 км от МКАД
Конструктор СТ, Пушкинский гор. округ
Дача 50 м², участок 5 сот.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 873 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −542 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; в описании: баня.
До ст. Калистово ≈9 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10861
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 45 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 873 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 877 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луговое СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Володькино СНТ | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Володкино д. | 12 сот. | 1 680 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 800 / 66 113 / 90 000 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 370 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -541 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Победа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заполье СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 63 707 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лесные Дали СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Луговое СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Яхрома СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Герасимиха д. | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Герасимиха д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Орбита СНТ | 54 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | 50 м² | 5,2 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12 км | Дарьино д. | 50 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в живописном и экологически чистом месте Подмосковья! Домик летний, вода из колодца, подогрев бойлером, газ балонный. На территории дом, хозблок, небольшая банька, душ с горячей водой, железный гараж, колодец. В собственности более 5 лет, участок и дом зарегистрированы. Все вопросы по телефону, звонить с 8 до 22.00.