Ярославское ш., 41 км от МКАД
Березка-1 сад. уч., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,83 млн ₽, 122 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 56 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈916 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −186 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Хотьково ≈1,6 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10860
Рейтинг 32/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 54 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 833 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 122 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Подушкино ДНТ | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 17 сот. | 7 950 000 | 467 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Север пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Радонеж ДСК | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Радонеж ДСК | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 9 сот. | 3 900 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 63 158 / 115 625 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 145 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 916 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 706 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −186 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Природа СНТ | 16 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Рассвет СНТ | 18 м² | 3,7 сот. | 999 999 | 55 556 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Ярыгино СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 850 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток. Имеется, домик из бруса. Железный гараж, бытовка, 3 яблони. Летняя вода с мая- октябрь, рядом есть колодец круглогодично. Документы в порядке, межевание есть. Жд станция Хотьково в шаговой доступности.