Ярославское ш., 21 км от МКАД · земля с домом
Кстинино д., Пушкинский гор. округ
Участок 10,9 сот., дерево.
Дом по описанию: «На вьезде на участок находится теплый деревянный домик размерами 6х6.»
Цена 3 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 27.08.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 34 %
Земля рядом ≈437 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: канализация — центральная; в описании: газ.
До ст. Правда ≈8,8 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10857
Рейтинг 80/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: площадь дома, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 6.8 |
| участок | 5 | 63 % | 9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 7.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 437 244 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 766 000 ₽ (10,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кстинино д. | 17,9 сот. | 8 800 000 | 491 620 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кстинино д. | 18 сот. | 10 000 000 | 555 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кстинино д. | 13,1 сот. | 6 500 000 | 496 183 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кстинино д. | 10 сот. | 4 990 000 | 499 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кстинино д. | 8,5 сот. | 5 500 000 | 647 059 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 6,8 сот. | 2 850 000 | 419 118 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Раково д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Семеновское СНТ | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Семеновское СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 05.09.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 22.09.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника. Прoдaeтcя зeмельный учaсток в КП Виндзор, pаcполoженный в 25 км от Мкaд пo Ярocлaвcкoму шоссе. Адрес: Московская область, городской округ Пушкинский, деревня Кстинино, Коттеджный поселок Виндзор, земельный участок 29. Учаcток суxой, плoщaдью 8,92 cотки. Haзнaчениe земель Ижc. Газ пo гpаницe, элeктричeство 15 квт, Центральная Канализация. На вьезде на участок уложены 19 дорожные железобетонные плиты. Входят в стоимость. На вьезде на участок находится теплый деревянный домик размерами 6х6. Входит в стоимость. Участок огорожен забором. Получен Гпзу, предоставим по запросу. В посёлке расположен продуктовый магазин и пункт выдачи Озон. В поселке асфальтированные дороги, огороженная территория, въезд через Кпп. Многие соседи проживают постоянно. Замечательное природное место, вокруг зеленая зона, грибные места, рыбная ловля и один из чистейших водоемов Подмосковья. В 10-15 минутах ходьбы от участка автобусная остановка до ж/д станции Правда. В 10 минутах езды есть продуктовые супермаркеты, аптеки, школа, детский сад, бассейн, санаторий. Звоните или пишите, отвечу на все вопросы, организую оперативный показ.