Ярославское ш., 44 км от МКАД
Березка СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 74 м², участок 6 сот.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,28 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −706 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ашукинская ≈6,4 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10850
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 280 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 216 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Беркут СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беркут СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Папертники д. | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ручеек СНТ | 5,7 сот. | 4 970 000 | 871 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Грибаново д. | 13,8 сот. | 3 872 400 | 280 609 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Папертники д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Папертники д. | 12 сот. | 3 650 000 | 304 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Папертники д. | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нововоронино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 507 / 56 164 / 69 444 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 795 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 196 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -706 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Радиолог СНТ | 74 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 35 135 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 73 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 56 164 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 73 м² | 9 сот. | 4 400 000 | 60 274 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Золотые луга дп | 72 м² | 6,7 сот. | 5 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Энергия СНТ | 72,2 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 017 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Артемово д. | 75,2 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 63 830 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ельдигино с. | 73 м² | 4,5 сот. | 13 200 000 | 180 822 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Импульс СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 46 975 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Алешино СНТ | 73 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 507 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ашукино дп | 73,2 м² | 3,6 сот. | 4 800 000 | 65 574 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямaя продaжа дaчи! Пpодается 2-x этажнaя дача 74,5 кв.м., в стaрoдачном CHT Бepёзкa.Первый этаж монoлит, втоpoй мaнсаpдный не утeплeнный. Дом oформлен кaк жилoй, вoзможнo пpoпиcаться.Учаcтoк уxoженный, пpавильной пpямoугoльной фоpмы, cвой выxoд в лес. Нa участке: туи вдoль забoра, ёлки, xoзблок.Бoлеe подробная информация по телефону.