Ярославское ш., 96 км от МКАД
Калинка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., 2000 год.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 15.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 358 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈28,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10848
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 800 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 358 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 692 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кентавр СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Яуза-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 275 000 | 140 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яуза-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 560 / 29 136 / 86 667 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 262 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 132 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восход СНТ | 83 м² | 12 сот. | 1 999 999 | 24 096 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Селково д. | 80 м² | 8,5 сот. | 1 900 000 | 23 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Журавли КП | 75 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кентавр СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 55 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Переславичи д. | 80,2 м² | 5,6 сот. | 2 000 000 | 24 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кентавр СНТ | 90 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Яуза-2 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яуза-2 СНТ | 71,5 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 378 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Машутино д. | 81,8 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 19 560 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Константиново с. | 75 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 10.06.2026 | 2 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 050 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 050 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 050 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 2 050 000 |
Описание
id:1528. ВНЕСЕН АВАНС ДО 23.11.2026 ДАЧА 10/10: 15 кВт, вода, интернет и фермерские продукты! "Бери и живи". Продаётся дача, на которой ДЕЙСТВИТЕЛЬНО хочется остаться. Здесь есть всё за разумные деньги. Что внутри (2 этажа жизни): 1 этаж: Кухня, 2