Ярославское ш., 3 км от МКАД
Мытищи г., Мытищи гор. округ
Дом 52 м², участок 10 сот., 1998 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 14.10.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈1,41 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–396 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,04 млн / целевая ≈5,44 млн / пессимист. ≈4,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,75 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Тайнинская ≈0,2 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈4 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №10844
Рейтинг 84/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 167 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 414 870 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 14 149 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 12 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 4 сот. | 5 385 000 | 1 346 250 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 11 000 000 | 1 571 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Хлебниково д. | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 11 сот. | 16 290 000 | 1 480 909 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5 сот. | 7 500 000 | 1 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 26 сот. | 39 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,5 сот. | 9 950 000 | 1 530 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7 сот. | 9 750 000 | 1 392 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 800 / 120 174 / 395 948 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 042 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 438 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 754 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 54,3 м² | 9,5 сот. | 21 500 000 | 395 948 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 49 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 52 м² | 10 сот. | 2 450 000 | 47 115 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 50 м² | 6 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Нэмо КП | 48 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 177 083 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 51 м² | 7 сот. | 15 000 000 | 294 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | 49 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | 51,6 м² | 12,9 сот. | 13 950 000 | 270 349 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 48 м² | 12 сот. | 10 800 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 45 м² | 8 сот. | 2 560 000 | 56 889 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом в непосредственной близости от Москвы. До станции Тайнинская 6 мин. пешком. Круглогодичный подъезд. Участок ровный, имеет правильную форму. Ухожен. Есть электричество мощностью 15 кВт. Один собственник. Документы готовы к сделке. Звоните.