Ярославское ш., 44 км от МКАД
Бревново д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 15 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.01.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 89/100 · уверенность 60 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,81 млн → дом −258 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 85 тыс.–264 тыс. ₽/м², медиана 153 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,96 млн / целевая ≈5,36 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,59 млн ₽, маржа 54 %, ROI 119 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈10,5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10841
Рейтинг 89/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 808 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −258 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 375 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бревново д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бревново д. | 9,3 сот. | 1 300 000 | 139 785 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бревново д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-3 СНТ | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-3 СНТ | 14,8 сот. | 2 990 000 | 202 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калинка СНТ | 4 сот. | 700 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоселки д. | 12 сот. | 221 000 | 18 417 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калинка СНТ | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Калинка СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 085 / 152 778 / 263 588 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 957 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 659 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 361 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 588 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 119 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.3 км | Березняки д. | 47 м² | 10,3 сот. | 3 999 000 | 85 085 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Локомотив-3 СНТ | 42 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Гаврилково д. | 55 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 154 545 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Дружба СНТ | 39,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 89 514 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Алекс СНТ | 40 м² | 10 сот. | 7 600 000 | 190 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | 37,9 м² | 12 сот. | 9 990 000 | 263 588 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.5 км | Хотьковский КП | 36 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.01.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 11.01.2024 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 25.04.2024 | 1 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.11.2024 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 06.02.2025 | 2 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.09.2025 | 2 000 000 (+150 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 550 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 15 соток с домиком (не оформлен) 48 кв м. Находится в 10 км от центра города. Электричество 15квт, скважина. Планируется социальная газификация. Остановка в шаговой доступности. Расположение неподалёку от леса и водоёмов. Отсутствие членских взносов! Без торга. Лучше пишите. Могу быть не доступен или не взять трубку. Обязательно отвечу.