Ярославское ш., 57 км от МКАД
Дон СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 4,5 сот., кирпич.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 06.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 4,5 сот. = 596 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 16 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −622 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Наугольный ≈1,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10840
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 054 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Степково д. | 37,1 сот. | 21 000 000 | 566 038 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Степково д. | 22,7 сот. | 12 000 000 | 528 634 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Скоропусковский пгт | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Наугольное д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степково д. | 8,7 сот. | 6 500 000 | 747 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Степково д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Наугольное д. | 12 сот. | 3 750 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Наугольное д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Наугольное д. | 14 сот. | 6 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Звездочка СНТ | 5,6 сот. | 600 000 | 107 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 42 834 / 64 873 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 440 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 280 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -622 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дружба СНТ | 36 м² | 4,4 сот. | 1 599 000 | 44 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 34 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 94 118 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Перелески СНТ | 35,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 64 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Игнатьево-1 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Глебово СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Парфеново с. | 38,8 м² | 6,6 сот. | 1 900 000 | 48 969 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 42,5 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 176 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Ивашково-3 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 18 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 650 000 (−650 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в районе рп Скоропусковский Сергиево-Посадского района Московской области. Дом площадью 35 квм., Основная часть кирпичная, пристройки из бруса. Терраса, и две комнаты. Внутри дом обшит вагонкой, окна Пвх, удобная лестница на 2й этаж. В доме электричество, отопление печное. Участок 4,5 соток., ухожен. Огорожен металлическим забором с калиткой и воротами. На участке также гостевой домик, в котором две комнаты. Отдельно построен душ и туалет. Установлена теплица. На участке растут плодово-ягодные деревья и кустарники, много видов цветов. Все постройки оснащены электричеством. На участке Своя Скважина с питьевой водой и летний водопровод для полива. Удобное расположение. Вся инфраструктура рядом. Остановка общественного транспорта в 7 минутах ходьбы, свой небольшой магазинчик.