Ярославское ш., 48 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 370 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 01.07.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 2,53 млн → дом ≈569 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 4 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈7,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,73 млн / целевая ≈15,06 млн / пессимист. ≈13,38 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,35 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈1,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10838
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 30.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 21 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 531 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 21 сот. | 18 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 370 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 7 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 4 054 / 48 116 / 130 278 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 894 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 385 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 350 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.8 км | 290 м² | 8 сот. | 14 350 000 | 49 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | 360 м² | 7 сот. | 46 900 000 | 130 278 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | Энергетик СНТ | 370 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 4 054 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Глинково с. | 394 м² | 12 сот. | 27 600 000 | 70 051 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 340 м² | 11 сот. | 37 900 000 | 111 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 350 м² | 9 сот. | 6 700 000 | 19 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Деулино СНТ | 350 м² | 12 сот. | 28 500 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Наугольное д. | 400 м² | 10 сот. | 18 700 000 | 46 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Деулинская Слобода СНТ | 400 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | 350 м² | 12 сот. | 9 950 000 | 28 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 25.03.2026 | 1 700 000 (−1 500 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 100 000 (+1 600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом. Недострой. До остановки Скобянка 5 мин пешком. Документы все есть.