Ярославское ш., 61 км от МКАД
Леоново д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 96 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.03.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 636 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 97 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,14 млн / целевая ≈9,13 млн / пессимист. ≈8,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,47 млн ₽, маржа 43 %, ROI 75 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈0,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10835
Рейтинг 67/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 636 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 564 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 708 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесная Поляна СТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леоново д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леоново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леоново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леоново д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесовод СТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 97 371 / 103 000 / 120 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 113 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 473 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 75 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Дивный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 6,5 сот. | 4 800 000 | 48 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Наш Дивный СНТ да: «санузел» + «ламинат» | 100 м² | 7 сот. | 11 999 999 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Гусево-2 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 100 м² | 7 сот. | 10 300 000 | 103 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Смена д. да: «санузел» + «ремонт» | 102,7 м² | 6,3 сот. | 10 000 000 | 97 371 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 28.06.2024 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
До ЖД станции 4-6 минут пешком! Ягодные, грибные места, рыбалка, озеро с пляжем! Дом построен очень основательно, сваи уходят на 1.5 метра в грунт, пол наливной-30 см высота цементной заливки. При постройке использовался выдержанный лес, брусья, балки, вагонка, внутренняя лестница, окна, двери. Крыша перекрыта, новая. На первом этаже кухня гостиная и две спальни. Еще две спальни на втором этаже. Терасса также на фундаменте, полностью остекленная. На всех окнах есть ставни. Сад фруктово -ягодный, плодоносит. Снт сложившееся, многие живут зимой, хорошо следят за подьездными дорогами, и внутренними. До г. Сергиев посад 20 минут на машине, или общественном транспорте. Рядом вся инфраструктура, магазины, медпункт. Ю так как деревни в пешей доступности круглогодично. Торг после просмотра!