Ярославское ш., 61 км от МКАД
Игнатьево-4 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 361 тыс. → дом ≈839 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −142 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Дубининское ≈5,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10833
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 145 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 361 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 839 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Игнатьево-4 СНТ | 8,7 сот. | 399 000 | 45 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Игнатьево-4 СНТ | 4,5 сот. | 650 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-5 СНТ | 8,8 сот. | 700 000 | 79 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игнатьево-1 СНТ | 6,9 сот. | 400 000 | 57 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатьево-5 СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Игнатьево-5 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатьево-5 СНТ | 2,7 сот. | 150 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озерное СНТ | 4,3 сот. | 450 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 4,5 сот. | 300 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 45 208 / 50 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 222 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 000 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -142 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Лесная Поляна СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Красная Сторожка ДНП | 50,3 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 65 606 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Приозерный СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 23 636 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Зеленый СНТ | 45 м² | 6,2 сот. | 3 100 000 | 68 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мишутино с. | 45 м² | 6,4 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Гусево СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 1 150 000 | 28 750 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Полет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый участок в Снт "Игнатьево-4". Данное Снт расположено на расстоянии 1 км от города Пересвет, что делает эту локацию очень привлекательной, так как живя на дачном участке, можно пользоваться всей инфраструктурой города! Остановка городского транспорта расположена в непосредственной близости от Снт! Участок правильной формы, 6 соток плодородной земли, на котором высажены плодоносящие деревья (яблони, груша), много кустов смородины, крыжовника, малины. На участке построен небольшой дом, имеющий 3 комнаты, отопление печное. Имеется подсобное помещение для хранения инвентаря.