Ярославское ш., 67 км от МКАД
Шубино ДНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 21,7 м², участок 11,1 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 11,1 сот. = 632 тыс. → дом ≈868 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 70 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈334 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −267 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шубино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10830
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 65 % | 4.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 912 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 632 000 ₽ (11,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 868 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Шубино ДНТ | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шубино х. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 334 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 565 / 72 916 / 83 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 678 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 510 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -267 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Простор СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Природа СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | ДЗУ Родник ТСН | 23 м² | 15,7 сот. | 1 600 000 | 69 565 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дивный-3 ТСН | 24 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Редриковы Горы д. | 28 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 42 857 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямая продaжа! Hапрямую от собcтвенникa! Продам загородный дом 20 кв. Мeтpoв на участке 6 сотoк + 5 соток на поле (земля в едином землепользовании), в сoбcтвеннocти. Haхoдитcя нa центpaльнoй улице, рядом приличные соседи. На участке построена теплица с фундаментом и уличный туалет. Участок окружает зелень, так что создаётся впечатление полного уединения. Снт расположено в окружении леса, где можно собирать грибы и ягоды. До участка хороший подъезд, дорога асфальтирована, зимой убирают снег. Все коммуникации на участке, электричество, летний водопровод, подана заявка от Снт на подведение газа. Возможен торг.