Ярославское ш., 52 км от МКАД
Строитель-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 66,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,91 млн; первая цена 1,91 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 664 тыс. → дом ≈886 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −526 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Бубяково ≈0,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10829
Рейтинг 40/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 664 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 886 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 363 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 5,7 сот. | 1 300 000 | 228 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный-3 ТСН | 5,8 сот. | 1 480 000 | 255 172 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист-3 ТСН | 6,2 сот. | 2 550 000 | 411 290 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 126 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 941 / 42 593 / 65 972 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 396 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 276 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 156 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 917 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -526 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Атмосфера СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Звездочка СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 750 000 | 65 972 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ивашково-2 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 27 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 64 м² | 8,6 сот. | 3 500 000 | 54 688 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Деулинские просторы ДНП | 77 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Строитель СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Звездочка СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Северянин СНТ | 54,3 м² | 8,1 сот. | 1 800 000 | 33 149 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Дружба СНТ | 58 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 101 724 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Орбита-1 СНТ | 55 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 913 000 | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 800 000 (−113 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок площадью 595 кв. М к. Н. 50:05:0030327:864 (межевание проведено) с дачным домом площадью 66.3 кв. М. К. Н. 50:05:0030327:888 в дер. Бубяково Снт "Автомобилист-3", дом зарегистрирован как жилой, возможна регистрация по месту жительства. Дом каркасный из бруса, утеплитель и обшит доской. В доме терраса, кухня и жилая комната. Имеется печь рабочая, газ баллоны, туалет на улице. На участке имеется хоз. Блок. В пешей доступности автобусная остановка, до ТЦ Капитолий 5.4 км.