Ярославское ш., 24 км от МКАД
Квант СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 16.10.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Земля ≈286 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,72 млн → дом ≈581 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −137 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Нагорное ≈5,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10827
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 286 497 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 719 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 581 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 104 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Могильцы д. | 8,2 сот. | 3 100 000 | 378 049 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Могильцы д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 890 000 | 304 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Могильцы д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Могильцы д. | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 600 000 | 273 684 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Могильцы д. | 9 сот. | 2 600 000 | 288 889 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Могильцы д. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Могильцы д. | 7 сот. | 1 999 900 | 285 700 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Могильцы д. | 4,5 сот. | 1 449 000 | 322 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 500 / 71 588 / 111 446 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 472 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 298 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 125 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -137 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Доброе пос. | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Старейший Энергетик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 111 446 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Солнечное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Геодезия-9 СНТ | 49 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лесная Быль СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 8 500 000 | 177 083 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Лесные Поляны СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Нагорное д. | 44,7 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 71 588 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лепешки д. | 49 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 108 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Снт Квант. На участке есть дом 48 кв. М., хоз блок, свет подведен в дом, туалет на улице. При желании из дома можно сделать уютный полноценный дом, в данное время использовался только в летнее время и только на выходные. Требует улучшений и ремонта. Оперативный осмотр. Участок пограничный с лесом, чистый воздух, рядом д. Могильцы. Очень удачное транспортное расположение.