Ярославское ш., 53 км от МКАД
Веля СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 64,9 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 314 тыс. → дом ≈3,19 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Бубяково ≈3,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10824
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Культура-2 СНТ | 9,5 сот. | 760 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивашково СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 58 630 / 125 828 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 655 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 64,9 м² | 6,4 сот. | 3 499 999 | 53 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Эльбрус СНТ | 66,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 51 128 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Бубяково д. | 60 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Автомобилист СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 75,5 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 125 828 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Коврово-2 СНТ | 59,2 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 47 297 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кварц СНТ | 81 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 83 951 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сатурн СНТ | 75,9 м² | 6 сот. | 4 450 000 | 58 630 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 64.9 м2 на собственном участке 5.5 соток в Снт "Веля" Сергиево-Посадского района. Дом возведен из кирпича, первый этаж представляет собой полноценное жилое пространство, второй утепленную мансарду. К зданию подведена вода, собственная скважина глубиной 24 метра, что гарантирует полную автономность и независимое водоснабжение. Инфраструктура участка включает летнюю баню и сарай для хранения инвентаря. Поселок расположен в живописной локации в непосредственной близости от леса и реки Велес, обеспечивая приватность и отличные возможности для отдыха. Въезд на территорию Снт контролируется автоматическими воротами, что повышает безопасность. В шаговой доступности от въезда находится продуктовый магазин, также неподалеку расположены конный клуб "Воронцово" и ресторан. Остановка общественного транспорта обеспечивает удобную связь с районным центром и транспортной сетью. Объект идеально подходит для использования в качестве загородной дачи, надежным коммуникациям и выгодному расположению в экологически чистом районе. Код пользователя: 190274. Номер в базе: 11932214.