Ярославское ш., 48 км от МКАД
Космос СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 85,3 м², участок 17 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 28 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,71 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,86 млн / целевая ≈6,17 млн / пессимист. ≈5,49 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈11,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10822
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 37 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 71 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 446 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 952 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеево д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Передовая текстильщица СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 706 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 80 000 / 167 073 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 860 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 488 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 657 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Лосиный остров СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ветеран-5 СНТ | 100 м² | 9,3 сот. | 8 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ильинки д. | 82 м² | 17 сот. | 13 700 000 | 167 073 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Роща СНТ | 91 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 93 407 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Высоково СНТ | 90 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Малинники д. | 95 м² | 10 сот. | 7 850 000 | 82 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Еремино д. | 100 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шитова Сторожка д. | 60 м² | 9 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Афанасовский пос. | 60 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 23.11.2025 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в экологически чистом живописном месте, расположенная в лесном массиве, малонаселенное Снт, круглогодичный подъезд. Участок правильной формы, огорожен забором-рабицей. Дом строили качественно, для себя. Можно проживать зимой. Действующая крепкая печка на 2 этажа. На участке есть сарай, колодец с питьевой водой. Подключено электричество. Дом утеплен, обшит вагонкой. Прекрасно подойдет для тех, кто устал от городской суеты. Свободная продажа, готовы к сделке, один взрослый собственник.