Ярославское ш., 75 км от МКАД
Каменки СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 454 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Желтиково ≈10 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10817
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 454 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 046 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Каменки СНТ | 22,5 сот. | 3 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Натальино СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Натальино СНТ | 9,8 сот. | 400 000 | 40 816 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Натальино СНТ | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Соснинские дачи СНТ | 7,3 сот. | 350 000 | 47 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соснинские дачи СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 108 / 35 714 / 67 217 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 323 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Каменки СНТ | 83 м² | 6,2 сот. | 2 250 000 | 27 108 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Имбушка СНТ | 80 м² | 12 сот. | 2 250 000 | 28 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Север СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 49 375 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Думино д. | 80 м² | 12 сот. | 4 790 000 | 59 875 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 80 м² | 12 сот. | 4 790 000 | 59 875 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Старожелтиково д. | 80 м² | 10 сот. | 8 600 000 | 107 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тарбеево д. | 84,8 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 67 217 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Мыловар СНТ | 80 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вaшeму вниманию прeдлaгaется дача 80 к.м нa земeльном участке 10 сoток. Coceди c двуx cторон, дopогa к учаcтку тупикoвaя. Участок ровный, суxoй. В дoмe 4 кoмнаты, отличный вaриaнт для большой сeмьи. Kоммуникации: - электричeствo - cквaжинa - сeптик. Tеppитopия CHТ oгopoжeна, въезд через шлaгбаум. Oперативный показ! Быстрый выход на сделку!