Ярославское ш., 65 км от МКАД
Ворохобино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 163 м², участок 12 сот., дерево, 2006 год.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 19.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 66 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,52 млн → дом ≈875 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 89 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈2,96 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈15,38 млн / целевая ≈13,85 млн / пессимист. ≈12,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,31 млн ₽, маржа 59 %, ROI 146 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Желтиково ≈3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10814
Рейтинг 78/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 525 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 368 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ворохобино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Звездочка-2 СНТ | 5,6 сот. | 1 280 000 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Шапилово д. | 11 сот. | 2 250 000 | 204 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 163 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 286 / 100 000 / 101 601 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 15 385 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 616 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 308 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 146 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | да: «ванных» + «кухонный гарнитур» | 162,4 м² | 12,7 сот. | 16 500 000 | 101 601 | в продаже 06.07.2026 | сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «ванных» + «кухонный гарнитур» | 162,4 м² | 12,7 сот. | 14 500 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Тарбеево д. да: «санузел» + «мебель» | 154 м² | 11,5 сот. | 8 500 000 | 55 195 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | да: «санузел» + «ремонт» | 150 м² | 11 сот. | 15 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный участок на возвышенности,скважина,баня. Сад с плодовыми деревьями,дом 163 метра.