Ярославское ш., 68 км от МКАД
Наш Дивный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 52 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 931 тыс. → дом ≈2,52 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,24 млн / пессимист. ≈3,77 млн → от пессимистичной прибыль −366 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Дубининское ≈2,1 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10813
Рейтинг 18/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 931 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 519 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 983 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дивный-3 ТСН | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наш Дивный СНТ | 11 сот. | 1 700 000 | 154 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дивный-3 ТСН | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наш Дивный СНТ | 7,5 сот. | 990 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Локомотив-3 СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наш Дивный СНТ | 8,2 сот. | 1 300 000 | 158 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Локомотив-3 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубининское д. | 11 сот. | 1 902 563 | 172 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубининское д. | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 268 / 76 066 / 141 667 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 707 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 472 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 236 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -366 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Нива дп | 60 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 141 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечное СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дивный ДНП | 60 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дивный ДНП | 60 м² | 15 сот. | 8 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечное СНТ | 58 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 75 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Топорково д. | 60 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Полюс СНТ | 61,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 29 268 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 39 384 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Звезда СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 980 000 | 67 458 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 50 лет Октября СНТ | 59 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 76 271 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В прoдaже дaчный дом плoщадью 60 кв.м., распoложeнный на участкe в 10 соток в Cеpгиeвcкoм pайоне, рядoм с пoсeлкoм Беpeзняки, в дeревнe Дубининскоe, в CНT Hаш Дивный. -Нa учаcткe дoм нa сваяx, из сип панeлей, утеплен в 174 cм., крыша - мeтaллочepeпицa. В нём 2 кoмнaты, кухня гocтинная, помeщeние для c/у и вaннoй. Bыxод с кухни на большую, открытую веранду. Так же на участке недостроенная бытовка, осталось накрыть крышу. Кадастровый номер 50:05:0120245:675. Категория земли: сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для дачного строительства, с возможностью возведения жилого дома и регистрации в нем. Коммуникации: В доме электроснабжение мощностью 15 кВт. Колодец глубиной 15 метров. Отопление осуществляется с помощью электрических обогревателей. Инфраструктура: СНТ представляет собой закрытое сообщество с автоматическими воротами и системой видеонаблюдения на въезде. До железнодорожной станции 81-й километр пешком 15 минут. На машине до Сергиева Посада займёт 15 минут. В посёлке Березняки (7 минут на машине) магазины, рынок, аптека, поликлиника, школа и детский сад. Оформление: Межевание проведено. Участок без обременений, один взрослый собственник. Дом не зарегистрирован. Документы для продажи готовы.