Ярославское ш., 67 км от МКАД
Метролог СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 270 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 33 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −344 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Арсаки ≈1,2 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10809
Рейтинг 26/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 270 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 230 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Метролог СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Метролог СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Метролог СНТ | 4 сот. | 200 000 | 50 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Алтай СНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алтай СНТ | 37,5 сот. | 9 500 000 | 253 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алтай СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дивово д. | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дивово д. | 12,7 сот. | 520 000 | 40 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | ДЗУ Родник ТСН | 12,7 сот. | 550 000 | 43 307 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 42 796 / 53 846 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 964 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 866 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 571 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.4 км | Рассвет СНТ | 39 м² | 6,9 сот. | 2 100 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Топорково СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Елочка СНТ | 34,5 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 52 174 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Малахит СНТ | 50 м² | 6,6 сот. | 2 150 000 | 43 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Малахит СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Зеленый СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Ильинское с. | 50 м² | 6,1 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 03.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача у станции (15 мин пешком) Баня, сад, тишина 90 км от Мкад. Есть дачи, которые покупают "чтобы было". А есть в которые приезжают и не хотят уезжать. Это именно такой вариант. Снт "Молокча" старое, зелёное, полностью обжитое место. До ж/д станции Арсаки всего 10-15 минут пешком. Удобный выезд на Ярославское шоссе. Дом для семьи. 2 этажа, 5 комнат. Уютная кухня. Печь настоящий дачный формат. Вода заведена в дом + водонагреватель. Новая электрика. Мебель остаётся можно заехать сразу. Участок 6 соток живой и ухоженный. Яблони, сливы, ягоды, клубника. Цветы, включая красивые розы. Теплица, грядки всё уже сделано. Дополнительно. Баня (утеплена). Душ с горячей водой. Хозпостройки, подвал. Новый торфяной туалет. Это не "дача под снос". Это готовое место, где уже можно жить, отдыхать и дышать. Отличный вариант для тех, кто хочет: уехать из Москвы на выходные. не строить с нуля. купить дачу в живом Снт с нормальными соседями. Цена: 1 700 000 Р. Звоните такие варианты долго не задерживаются.