Ярославское ш., 46 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 59 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈531 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Калистово ≈5 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10805
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 619 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 824 / 97 570 / 150 000 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 033 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 831 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 630 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 531 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Машиностроитель-2 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 73 684 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Орбита СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заречье СНТ | 36 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 118 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Щеглово СНТ | 40 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шелково ДНП | 34 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ашукино дп | 46,1 м² | 5,7 сот. | 6 000 000 | 130 152 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ашукино дп | 46,1 м² | 5,9 сот. | 6 000 000 | 130 152 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Шелково д. | 33 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Жучки д. | 45,8 м² | 5,9 сот. | 5 900 000 | 128 821 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139066900 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается прекрасный дачный дом. Расположенный в 10 км. от Сергиев Посада СНТ "Рассвет" рядом с д.Голыгино О ДОМЕ Дом двухэтажный 42 кв.м. Фундамент ленточный из бетонных блоков. Дом построен по