Ярославское ш., 64 км от МКАД
Луч СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 92,7 м², участок 6,3 сот., 2026 год.
Цена 1,39 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 18.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 81/100 · уверенность 62 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 882 тыс. → дом ≈508 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 68 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,75 млн, покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10 млн / целевая ≈9 млн / пессимист. ≈8 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,07 млн ₽, маржа 63 %, ROI 173 %.
⚠ ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Желтиково ≈2,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10803
Рейтинг 81/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 882 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ворохобино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спектр СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монолит СНТ | 6,6 сот. | 550 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ворохобино д. | 14,3 сот. | 2 300 000 | 160 839 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ворохобино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мостовик пос. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 92,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 000 / 105 542 / 151 111 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 503 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 003 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 002 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 066 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 173 % |
| пояснение расчета | ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 173 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сирень СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 100 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 68 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Автомобилист-3 СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 90,4 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 113 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Якорь СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 99,5 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 105 528 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Звезда СНТ да: «санузлом» + «ремонтом» | 95 м² | 6 сот. | 15 300 000 | 161 053 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Зодиак СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 88,9 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 55 118 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 100 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.10.2026 | 1 390 000 (−60 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 390 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Услуги агентов не требуются! Жилой дом 92,7 кв.м. с пропиской в Подмосковье! Участок 50:05:0030204:365, 18 на 35 м. с естественным уклоном, вода не стоит. Дом 50:05:0030204:766, зарегистрирован как жилой, контур закрыт, требует внутренней отделки. Свет - есть, установлен счетчик. Вода - есть, сезонная с апреля по октябрь. Новый фронтальный забор из профнастила. От Сергиев-Посада 10 минут на машине, можно и на автобусе 57, остановка рядом. СНТ граничит с лесом, спереди вид на поле. В шаговой доступности родник. Рядом плотина Имбушка для купания. Огороженная территория, въезд через автоматические ворота, расчистка снега зимой, уличное освещение. Заинтересовало-звоните, приезжайте на осмотр. Собственник.