Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Хорлово пгт, Воскресенск гор. округ
Дача 83,8 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,98 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 522 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,74 млн ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Рудниковская ≈1,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1080
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 976 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 522 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 332 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Хорлово пгт | 8,4 сот. | 2 250 000 | 267 857 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Елкино д. | 12,5 сот. | 900 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елкино д. | 3,5 сот. | 290 000 | 82 857 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Елкино д. | 21,6 сот. | 1 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 576 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 40 442 / 56 886 |
| цена объекта | 2 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 533 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 957 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 743 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Олимп СТСН | 80 м² | 7,5 сот. | 4 250 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 20 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 83 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 42 169 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.9 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 3,9 сот. | 1 650 000 | 20 625 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Воскресенское ТСН | 65 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 23 077 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Строитель-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 3 400 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | 66,8 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 56 886 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Отрадное СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 38 715 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Комета СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Агат СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 980 000 (−320 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 83 м2. Дом каркасно-щитовой с утеплением. В доме два этажа, три комнаты с косметическим ремонтом. Интерьер оформлен в теплых тонах, создающих атмосферу уюта. На участке площадью 6 соток расположены баня, душевая кабина, туалет и зона отдыха на свежем воздухе. Санузел находится на улице. Участок расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт), электричество круглый год, Водопровод от насосной станции товарищества. Зимой дороги чистят, много круглогодично проживающих. Дом окружен зеленью, что создает ощущение единения с природой. На территории также есть возможность обустроить сад или огород.