Ярославское ш., 52 км от МКАД
Мележа СНТ, Щелково гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 382 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 36 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Зеленцино ≈18,4 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10795
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 382 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Бобры СНТ | 5,3 сот. | 800 000 | 150 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Север ДНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Север ДНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Север ДНТ | 30 сот. | 750 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 37 037 / 48 077 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 163 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 049 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 203 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Могутово д. | 50 м² | 5,3 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Маврино д. | 52 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Козино д. | 54 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 037 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Машино д. | 60 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ескино д. | 36 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Восток СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 36 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное место для проживания и отдыха! Своя особенная атмосфера в Снт Мележа. Вокруг лес, река чистый, свежий воздух! Родник с чистой, питьевой водой! Троицкий Храм! Прекрасные грибные места. На участке расположены 2 дома( основной и гостевой с кухней и комнатой отдыха! Участок ухоженный, ровный. Для удобства и комфорта включение света подается из дома (возможность включения в гостевом домике и уличном с/у) включается в доме. К дому подведены 3 фазы напряжения по 220Вт. Установлена антенна для интернета Yota, кондиционеры в основном и гостевом доме. Газ привозной в баллонах, установлен в специально оборудованном шкафу. Красивые виды из окон спален второго этажа! Асфальтированная дорога до Снт. Освещаемые дороги внутри Снт. Также имеется круглогодичная охрана, осуществляется обход и осмотр всей территории Снт. Ближайший магазин находится в 2-х км. Каждые выходные в Снт приезжает молочная фермерская лавка. Вдоль улиц зеленые насаждения, деревья и трасса для пеших и велопрогулок. Вода из летнего водопровода подается без ограничений бесплатно! 1-н взрослый собственник. Подробности по телефону.