Ярославское ш., 61 км от МКАД
Истомино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 85 м², участок 13 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, поднимали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 15.09.2025.
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 817 тыс. → дом ≈1,78 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 69 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,21 млн / целевая ≈6,49 млн / пессимист. ≈5,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,86 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈3,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10791
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 43.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 82 % | 5.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 832 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 783 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 976 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Истомино д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Истомино д. | 18 сот. | 1 080 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Истомино д. | 20 сот. | 1 850 000 | 92 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Истомино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гальнево ДНП | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гальнево ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Терпигорьево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной Родник СНТ | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истомино д. | 9,4 сот. | 600 000 | 63 830 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Истомино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 889 / 75 000 / 86 319 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 848 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 856 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Светлый ДНП | 90 м² | 15 сот. | 6 200 000 | 68 889 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дивово 2 СНТ | 82 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 31 707 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дивный-2 ТСН | 85 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Никульское ТСН | 100 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 80 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Рассвет СНТ | 92,1 м² | 7,1 сот. | 7 950 000 | 86 319 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 600 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом на Ярославском шоссе 67 км от Мкад, Сергиево-Посадский район. Участок прямоугольный и расположен вдоль заповедного леса с реликтовыми соснами. Выход через калитку, в грибной лес! До ближайшего озера Торбеевское пять минут. Соседи хорошие. Электроенергия 30 квт. Круглогодичный подъезд, асфальт. Дом модульный, стены из сендвич-панелей, теплосбережение равносильно добротной кирпичной кладке, две спальни, просторный чердак, крыша из металлочерепицы. На участке беседка, туалет, плодовые кустарники и деревья, декоративные ели. Имеется видеосъёмка, по запросу!