Ярославское ш., 76 км от МКАД
Коврово-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 01.10.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 689 тыс. → дом ≈1,56 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 30 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,99 млн / целевая ≈9,89 млн / пессимист. ≈8,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,48 млн ₽, маржа 51 %, ROI 104 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — нет; свет — есть.
До ст. Наугольный ≈6,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10786
Рейтинг 73/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 858 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 689 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 561 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 008 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Коврово-2 СНТ | 24 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коврово-1 СНТ | 4,5 сот. | 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коврово-1 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коврово д. | 10 сот. | 1 087 000 | 108 700 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 14 сот. | 2 400 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 98 182 / 131 667 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 440 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 792 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 479 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 104 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Строитель-2 СНТ да: «ванная» + «заезжай и живи» | 120 м² | 6 сот. | 15 800 000 | 131 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Красная Сторожка ТСН да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мишутино с. да: «ванные» + «под ключ» | 110 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 98 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Атмосфера СНТ да: «ванная» + «мебель» | 110 м² | 5,8 сот. | 5 090 000 | 46 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Весна СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 130 м² | 6,3 сот. | 3 900 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:1127. Ваша история начинается здесь! Готовая основа для дома мечты в уютном СНТ. Мечтаете о собственном доме, где каждая деталь будет именно такой, как вы хотите? Это ваш шанс! Предлагаем вашему вниманию уникальную возможность приобрести